Белорусский рынок оценки является и зрелым и юным одновременно. Зрелым его можно назвать с точки зрения возраста. Первые организации, начавшие профессионально заниматься оценочной деятельностью, появились в середине 90-х годов. Однако нельзя сказать, что почти за десятилетие оценочный бизнес в нашей стране вырос до солидного и респектабельный уровня. Видимо, сказывается недостаточный уровень спроса на эту услугу чисто рыночного характера. По мнению руководителя компании «Брагинец и партнеры» Виталия Брагинца, сегодня в Беларуси не более полутысячи оценщиков. Для сравнения: в соседней Польше таких специалистов около пяти тысяч. К тому же белорусский рынок оценки не стабилен с точки зрения нормативного регулирования.
Виталий Брагинец:
Нормы, касающиеся оценки, "размазаны" по различным нормативным актам. Они присутствуют в процессуальных кодексах -гражданском и хозяйственном, в инструкциях по исполнительному производству. Но главного нормативного акта -закона, который был бы на вершине этой пирамиды, нет.
Хотя еще недавно оценочная деятельность частично регулировалась. Например, чтобы заниматься экспертизой достоверности оценки неденежных вкладов в уставные фонды, требовалась лицензия Минэкономики. Но после известного сокращения лицензируемых видов деятельности это требование было автоматически упразднено. С одной стороны, либерализацию рынка можно было бы и поприветствовать, но здесь как раз тот случай, когда полная свобода - не совсем благо. И, прежде всего - для потенциального заказчика этой услуги.
Леонид Русиянов, директор Института недвижимости и оценки:
Сегодня ситуация такова, что по большому счету любой, кто в уставе или свидетельстве о регистрации индивидуального предпринимателя среди видов деятельности записал оценку, может спокойно позиционировать себя в качестве оценщика. Никаких иных ограничений и требований к образованию, квалификации и прочему не существует.
Когда необходима оценка
Такое положение вещей рождает опасность девальвации самого статуса независимой оценки и авторитета экспертов. Хотя это, разумеется, не устраняет причин, когда оценка необходима или желательна. Например, при реализации государственного имущества проведение его независимой рыночной оценки обязательно. Кроме того, есть по меньшей мере один обязательный случай
для всех юридических лиц, независимо от формы собственности. При создании предприятий участники самостоятельно определяют величину своих долей в нем. Но впоследствии обязаны подтвердить достоверность определения стоимости долей независимой экспертизой. Здесь без оценщика не обойтись. И желательно - достаточно профессионального, который смог бы с максимальной точностью определить не только стоимость вносимого в уставный фонд оборудования и зданий, но и нематериальных долей. Например, авторских идей, товарных знаков, научных
разработок, промышленных образцов и пр.
В отдельную категорию стоит объединить случаи, которые назовем оценкой условно обязательной. Например, при оформлении кредита банк обязательно потребует оценки имущества, оформляемого в залог. Не исключено, что того же попросит и страховая компания перед заключением договора страхования какого либо объекта. Хотя законодательно это не требуется. Но в стремлении избежать неоправданных рисков банкиры и страховщики вправе искать дополнительные гарантии безопасности своего дела.
В остальном, оценка может носить рекомендательный характер. Хотя очевидно, что при любой сделке купли-продажи, где присутствуют две заинтересованные стороны, мнение независимого эксперта не повредит. Ведь между ними извечное противоречие: первый хочет купить дешевле, второй — продать дороже. И хорошо, если речь идет о конкретном товаре, цена которого очевидна в силу насыщенности рынка. А если продается действующее предприятие? Тут одними лишь простыми расчетами и интуицией не обойтись.
Впрочем, и купля-продажа бизнеса — далеко не единственный повод для его оценки. Необходимость ее диктует, например, разделение активов компании с выделением из ее структуры дочерней фирмы. Или рассмотрение бизнеса как финансового инструмента, скажем, в качестве залога под кредит. Еще один случай - конфликт партнеров. При разделе компании каждый из них осознает то, что стоимость ее имущества и активов несопоставима с изначально затраченными силами на создание фирмы, формирование коллектива, партнерской сети и приносимым доходом. Наконец, существует и инвестиционный мотив, когда хозяин бизнеса расстается с какой-то его долей в стремлении привлечь дополнительное финансирование и дать тем самым новый импульс для развития дела.
Сюда же стоит добавить необходимость оценки вновь приобретаемых нежилых помещений для нужд производства. Ведь это не квартиры, прицениться к которым можно, просто полистав специализированные рекламные издания. Случается, что приглашать оценщика заставляют житейские неурядицы. Например, чтобы оценить ущерб после того, как свежеотремонтированную квартиру зальет сосед сверху. Или после дорожно-транспортного происшествия. Вспомните, как часто в жизни вы задавались вопросом: сколько это стоит? Это и будет лучшим ключом к пониманию того, зачем нужна оценка.
Оценка субъективна, но в рамках общих правил
Неспециалисту досконально разобраться в методике оценки непросто: эта деятельность требует специальных знаний. К тому же методология оценочной деятельности не статична. С опытом сами эксперты разрабатывают собственные методики, которые используют как персональные ноу-хау. Но вне зависимости от степени хитроумности организации работы неизменно одно: итог заказчику должен быть понятен.
Есть и еще одно общее место. При всем многообразии методик оценки обобщенных подходов всего три: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из них имеет свои преимущества в применении к различным объектам оценки. Для пущей верности могут использоваться и все три - чтобы вычислить стоимость объекта как можно точнее. Но такой тройной подход применять не всегда целесообразно. Хотя, например, для оценки бизнеса он весьма хорош.
На примере оценки бизнеса попробуем разобраться в особенностях каждого из подходов.
В принципе, уже названия методов оценки говорят сами за себя. В основе затратного метода лежит расчет затрат, требуемых на организацию предприятия, аналогичного оцениваемому. Причем изучается не только стоимость оборудования, стоящего на балансе. Во внимание принимается и нематериальная составляющая. Например, раскрученная торговая марка, уровень квалификации персонала и расходы на обучение людей, уровень денежного вознаграждения сотрудникам и социальные гарантии.
Суть сравнительного подхода в сопоставлении объекта оценки с аналогами. Здесь по максимуму учитываются сделки, подобные готовящейся. Если продается фирма, то оценщик ориентируется на схожие операции в схожих условиях. Применительно к Беларуси этот вариант больше подходит для оценки конкретных объектов: носить рекомендательный характер. Хотя очевидно, что при любой сделке купли-продажи, где присутствуют две заинтересованные стороны, мнение независимого эксперта не повредит. Ведь между ними извечное противоречие: первый хочет купить дешевле, второй — продать дороже. И хорошо, если речь идет о конкретном товаре, цена которого очевидна в силу насыщенности рынка. А если продается действующее предприятие? Тут одними лишь простыми расчетами и интуицией не обойтись.
Впрочем, и купля-продажа бизнеса — далеко не единственный повод для его оценки. Необходимость ее диктует, например, разделение активов компании с выделением из ее структуры дочерней фирмы. Или рассмотрение бизнеса как финансового инструмента, скажем, в качестве залога под кредит. Еще один случай - конфликт партнеров. При разделе компании каждый из них осознает то, что стоимость ее имущества и активов несопоставима с изначально затраченными силами на создание фирмы, формирование коллектива, партнерской сети и приносимым доходом. Наконец, существует и инвестиционный мотив, когда хозяин бизнеса расстается с какой-то его долей в стремлении привлечь дополнительное финансирование и дать тем самым новый импульс для развития дела.
Сюда же стоит добавить необходимость оценки вновь приобретаемых нежилых помещений для нужд производства. Ведь это не квартиры, прицениться к которым можно, просто полистав специализированные рекламные издания. Случается, что приглашать оценщика заставляют житейские неурядицы. Например, чтобы оценить ущерб после того, как свежеотремонтированную квартиру зальет сосед сверху. Или после дорожно-транспортного происшествия. Вспомните, как часто в жизни вы задавались вопросом: сколько это стоит? Это и будет лучшим ключом к пониманию того, зачем нужна оценка.
Оценка субъективна, но в рамках общих правил
Неспециалисту досконально разобраться в методике оценки непросто: эта деятельность требует специальных знаний. К тому же методология оценочной деятельности не статична. С опытом сами эксперты разрабатывают собственные методики, которые используют как персональные ноу-хау. Но вне зависимости от степени хитроумности организации работы неизменно одно: итог заказчику должен быть понятен.
Есть и еще одно общее место. При всем многообразии методик оценки обобщенных подходов всего три: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из них имеет свои преимущества в применении к различным объектам оценки. Для пущей верности могут использоваться и все три - чтобы вычислить стоимость объекта как можно точнее. Но такой тройной подход применять не всегда целесообразно. Хотя, например, для оценки бизнеса он весьма хорош.
На примере оценки бизнеса попробуем разобраться в особенностях каждого из подходов.
В принципе, уже названия методов оценки говорят сами за себя. В основе затратного метода лежит расчет затрат, требуемых на организацию предприятия, аналогичного оцениваемому. Причем изучается не только стоимость оборудования, стоящего на балансе. Во внимание принимается и нематериальная составляющая. Например, раскрученная торговая марка, уровень квалификации персонала и расходы на обучение людей, уровень денежного вознаграждения сотрудникам и социальные гарантии.
Суть сравнительного подхода в сопоставлении объекта оценки с аналогами. Здесь по максимуму учитываются сделки, подобные готовящейся. Если продается фирма, то оценщик ориентируется на схожие операции в схожих условиях. Применительно к Беларуси этот вариант больше подходит для оценки конкретных объектов: оборудования, зданий, сооружений и пр. Но он труден в исполнении при оценке предприятия. Рынок готовых бизнесов у нас чрезвычайно слаб, и каждая совершаемая сделка - событие. Найти, таким образом, аналог - очень непросто.
И, наконец, доходный метод. Он базируется на расчете потенциального экономического эффекта, который может принести тот или иной бизнес. Как правило, за основу принимается срок окупаемости затрат на приобретение фирмы плюс величина планируемой прибыли. Здесь для Беларуси также есть некоторые особенности. Если по западным меркам 10-15 лет считаются вполне нормальным сроком окупаемости проекта, то у нас он значительно меньше. Бизнес-среда еще достаточно рисковая, это не позволяет заглядывать далеко в перспективу.
Виталий Брагинец:
Если у нас бизнес не окупается минимум за два года, то делать какой-то прогноз уже будет сложно. Поэтому при оценке бизнеса с помощью доходного метода мы исключительное внимание уделяем вероятной динамике изменения законодательства.
Цена - понятие растяжимое
В силу хаотичности рынка как такового в аналогичном состоянии пребывает и система ценообразования на услуги оценщиков. Можно обзвонить с десяток компаний, но так и не прийти к определенному выводу относительно неких средних расценок. В разных фирмах стоимость одной и той же услуги может колебаться от до 0 и выше. И здесь вряд ли будет некий подвох. Просто разные специалисты по-разному оценивают трудоемкость той или иной работы. Одно дело оценить, скажем, компьютер или квартиру в Минске. Их предложение на рынке достаточно объемно, и, анализируя информацию из открытых источников - рекламных и специализированных изданий, несложно «вычислить» искомую величину, сравнивая
объект оценки с аналогами. Оценка же уникального оборудования - совсем иной случай. Использовать здесь сравнительный подход подчас весьма проблематично, и оценщики в этом случае ориентируются в большей степени на иные методики, нередко собственной разработки. Отсюда и значительный ценовой разброс.
В Институте недвижимости и оценки стоимость работ предпочитают определять исходя из затрат на их проведение. Именно этот способ практикуют и большинство компаний, работающих на рынке достаточно продолжительное время.
Проще говоря, суть в том, что изначально определяются все накладные расходы, начиная от арендных и коммунальных платежей и заканчивая оплатой труда персонала. К этому добавляется величина планируемой прибыли и делается соответствующая корректировка на налоговые и иные отчисления. Дальше остается лишь разделить полученный результат на число работающих в компании оценщиков и на количество их рабочего времени, чтобы получить среднюю стоимость одного часа работы специалиста компании. Ну а после этого необходимо сделать некоторые уточнения в зависимости от квалификации того или иного сотрудника. Согласитесь, работа вчерашнего студента и эксперта с десятилетним стажем должна оцениваться по-разному.
Собственно, распространение этого подхода как раз и объясняет большой ценовой разброс на рынке оценки. Ведь здесь масса субъективных допущений. Те же арендные затраты у компании с офисом в центре Минска будут значительно выше, нежели у фирмы, базирующейся в собственном здании ближе к окраине города. Кроме того, как замечает г-н Брагинец, затратный способ ценообразования обязывает регулярно уточнять расценки. Как правило, не реже одного раза в месяц. Но, как бы то ни было, именно он сегодня считается наиболее объективным и в силу этого является популярным. Хотя, учитывая объяснимое отсутствие статичности, приводимые ниже данные не стоит принимать за некую константу. Последние расценки компании «Брагинец и партнеры» уместно рассматривать лишь как усредненный ориентир.
Средняя базовая стоимость одного часа работы специалиста этой компании оценивается в . При этом час руководителя будет стоить около , а его заместителя - . Работа рядового специалиста оценивается в . Однако если у него есть выданный ранее аттестат (его наличие по упомянутым уже причинам не обязательно, но все же свидетельствует о более высокой квалификации), то стоимость часа поднимется до . Работа ассистента специалиста потянет на 10 у.е. В оценивается труд стажера. Кроме того, в определенных обстоятельствах базовые расценки повышаются. Например, за работу вне офиса. Это мотивируется тем, что специалист на это время оказывается недоступным для других клиентов. Надбавку в компании «Брагинец и партнеры» повлечет и работа на иностранном языке.
Повторимся, приведенные цифры не могут считаться окончательными. Однако существенное отличие стоимости этой услуги в меньшую сторону должно стать поводом для раздумий. Отсюда и актуальность вопроса об оценке самого оценщика. Чтобы впоследствии вы не пожалели о потраченных на низкоквалифицированную работу деньгах.
Выбираем оценщика
В силу некоторых особенностей бизнес-среды в Беларуси государственные структуры, занимающиеся оценкой, имеют некоторые преимущества. Все же наличие заключения, скрепленного гербовой печатью, в диалоге, опять же, с государственными органами неформально имеет несколько больший вес, чем документ, выданный частной фирмой. Поэтому, если речь идет об оценке имущества, которое стало предметом спора, например, с таможней, налоговыми органами или иными государственными структурами, лучше бы заблаговременно запастись заключением государственной оценочной организации. Того же Института недвижимости и оценки.
Свои особенности имеет и оценка имущества, оформляемого в залог при получении банковского кредита. Здесь не стоит спешить с посещением оценочной компании до тех пор, пока вы предметно не пообщаетесь с сотрудником кредитного отдела обслуживающего банка. В кредитно-финансовом учреждении просто могут не принять ваше заключение, даже если оно выдано архисолидной компанией с непотопляемой репутацией. Дело в том, что зачастую банки предпочитают работать с определенным кругом оценщиков, доверие к которым базируется на многолетнем опыте сотрудничества. Случается, что у банков есть и собственные оценочные структуры, вплоть до соответствующего специалиста в штате. Так что предварительная консультация с банковскими специалистами относительно процедуры оценки залога во многих случаях позволит избежать лишних трат.
В остальном варианты выбора того или иного оценщика существенной роли не играют. Хотя к некоторым рекомендациям специалистов прислушаться все же стоит. Около полутора сотен оценщиков объединены в Белорусское общество оценщиков. Эта организация существует достаточно давно, и считается, что ее члены — наиболее опытные операторы рынка. Поэтому мнение руководства общества в выборе партнера вам не помешает. Хотя сами оценщики к этому варианту проверки относятся неоднозначно. Дело в том, что само БОО также занимается оценочной деятельностью, и иной раз его члены остаются в обиде на свое профессиональное объединение за «увод» клиентуры. Но поскольку для потребителя услуги это решающего значения не имеет, консультация в БОО не повредит.
Следующий момент -наличие у оценщика различных документов. Мы уже говорили, что для осуществления оценочной деятельности сегодня достаточно одной лишь соответствующей записи в учредительных документах. Но у опытного эксперта обязательно сохранятся как минимум копии всех документов, которые он получал ранее. Например, сданной лицензии на право экспертизы достоверности оценки неденежного вклада в уставный фонд, диплома об обучении специальности или каких-либо сертификатов. Наличие подобных бумаг в любом случае говорит о том, что в свое время для их получения специалист прошел серьезную подготовку и имеет солидный багаж знаний и опыта.
Ну и, пожалуй, главное, на что стоит обратить внимание, -это отчеты о проделанной ранее работе. Ссылки на конфиденциальность заказов здесь во внимание приниматься не должны. Безусловно, бывают особые случаи, но солидный оценщик, напротив, всегда будет сам заинтересован продемонстрировать образцы выполненной работы, дабы доказать свою профессиональную состоятельность. При этом, если предоставленные заключения ограничиваются двумя-тремя страницами с записью типа: «Я, оценщик такой-то, считаю, что тот или иной объект стоит столько-то», то это уже само по себе повод продолжить поиски партнера. Профессиональные отчеты, как правило, достаточно объемны, изобилуют различными таблицами и расчетами, но самое главное, как отмечает г-н Брагинец, хороший отчет должен быть понятен кому угодно. В том смысле, что любая цифра и, как следствие, все итоговые выкладки в нем должны быть четко обоснованы, чтобы не вызывать сомнений и разночтений.
И напоследок еще совет: лучше не обращаться к оценщику, который увязывает размер своего вознаграждения со стоимостью объекта исследования. Здесь вряд ли удастся избавиться от заинтересованности специалиста в ее завышении. Ведь от этого напрямую зависит его заработок. Расхлебывать же последствия, понятно, придется заказчику.
Хочется играть по правилам
В последние годы белорусские оценщики живут в ожидании четкого оформления правил игры на рынке. По меньшей мере около двух лет в Палате представителей Национального собрания готовится законопроект об оценочной деятельности. Профессиональные участники рынка сходятся во мнении, что закон крайне необходим.
Ведь полное отсутствие регулирования на руку лишь низкоквалифицированным оценщикам и откровенным мошенникам, которые по договоренности нарисуют любую нужную заказчику сумму. Правда, во мнении, как регулировать рынок, полного единства тоже нет.
Виталий Брагинец:
Я бы оставил лицензирование этого вида деятельности. Мне легко об этом говорить потому, что я был лицензиатом. Совершенно очевидно, что некая процедура допуска к рынку оценочных услуг должна быть.
В принципе, на схожих позициях стоят и разработчики законопроекта об оценочной деятельности. Правда, в документ они закладывали более мягкую форму регулирования - сертификацию. В случае принятия закона сертификацию оценщиков скорее всего будет проводить Институт недвижимости и оценки. Однако чтобы реализовать эту норму, придется тоже пройти определенный путь.
Леонид Русиянов:
Сертификация должна проводиться на соответствие чему-то. Значит, до введения системы сертификации необходимо разработать определенные стандарты оценочной деятельности. А еще лучше адаптировать к нашим условиям международные стандарты. Мы пытались кое-что делать в этом направлении самостоятельно, но сдерживает банальная нехватка средств.
Тем не менее уже сама постановка вопроса о разработке стандартов будет большим шагом вперед. Равно как и принятие закона. Ведь в нем заложен и ряд других требований: к оформлению договоров об оказании оценочных услуг, к отчету о проделанной работе, к его хранению и многое другое, что придало бы оценочной деятельности совсем иной, более цивилизованный вид, нежели она имеет ныне. В конечном итоге выиграет от этого в первую очередь потребитель услуги.
|
